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民法典实施第7天了,这些变化你知道吗?

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发布日期:2021/1/7来源:信义房屋

我本来以为我是小伙伴联系表单中,关于房产咨询的唯一,没想到啊,你们还加了其他人。不过作为你们房产咨询的第一人,我还是来解答一下大家关于民法典中,疑问最多的3个问题。

2021年到了,和2020年相比,小伙伴们私信问我最多的,竟然不是2021年要不要买房,而是关于民法典的各种问题,起因是看到了其他中介在群里发的关于民法典的一些解读。

我本来以为我是小伙伴联系表单中,关于房产咨询的唯一,没想到啊,你们还加了其他人。不过作为你们房产咨询的第一人,我还是来解答一下大家关于民法典中,疑问最多的3个问题。

写在前面:


2021年1月1日起,《中华人民共和国民法典》正式施行,与此同时,我国现行的婚姻法、继承法、收养法、物权法等9部法律同时废止,接下来,一切都以《民法典为准》,依法保护民事权利进入全新的“民法典时代”。


《民法典》涵盖社会生活中的各个方面,广受大家关注。中介朋友圈中所转发的内容信息量很大,每一条都是总结精辟,但是,这些内容图表中所列内容只能做参考,具体还是要看详细的案列和前提情况做判断,切不可“一刀切”以偏概全。


1:关于“居住权”


《民法典》规定:


“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需求。”


《民法典》通过第366条至第371条共6条法律条文新设“居住权”,房屋所有权以外的人设立“居住权”,须经过登记生效。带有居住权的房子原则上无偿设立(当事人另有约定除外)、不能出租(当事人另有约定除外),居住权不得转让、继承。


举例说明:市民李先生的父亲早年丧偶,如今年事已高,找了个老来伴张阿姨。双方虽是再婚,但生活和睦,感情深厚,互相照顾。李先生的父亲想着自己百年之后,自己这套房子是要留给儿子李先生的,又担心李阿姨老无所依。


现在,李先生父亲就可以把房子产权留给儿子,但是通过设定居住权的方式,让张阿姨继续居住在李先生父亲的房子里,直到张阿姨去世。


对于李先生父亲来讲,这当然是最好的安排;对于张阿姨来说,她可以在李先生父亲去世后继续居住,而且这个居住权仅限于她个人使用,张阿姨的子女也无权使用和继承。对于李先生来说,对房屋的继承权也没有影响。


所以,《民法典》居住权整个一章的内容都非常重要,以后大家在二手房交易中要多一个考虑,看这套房子里面是否被赠与别人居住权;从伦理角度,也要求子女多多关注家中老人,谨防这些孤独的老人被“忽悠走”居住权,未来造成不必要的纠纷。


2.关于“70年产权”届满自动续费


《民法典》规定:


住宅建设用地使用权是70年,到期将自动的续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。


目前对于续期需要缴费的标准、实际是否需要缴纳费用暂未明确。


举例说明:李先生买的老公房70年期限已到,只要支付一定的费用,续期即可。虽然70年后的房子会老化,不过房子所处的地段,房子所占据的土地价值却是一直存在的。


目前明确可自动续期的只是70年产权的住宅用地,对于40、50年的其他性质用地还未明确,《民法典》只是提出“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”


虽然续期的费用和程序还没有相关的细致的法律条文,不过看此条规定是从居民角度考虑的,门槛不会设太高,即使是需要缴纳一定的费用,也不会很高。


3.关于禁止跳单


《民法典》第964条规定,


中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。


《民法典》第965条规定,


委托人在介绍中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。


举例说明1:张阿姨要买房,首先去了A中介,咨询了一下目前手上的资金可以购买的房源,A中介经纪人提供了目前有委托的房源给张阿姨进行了参考,张阿姨表示再考虑一下。


隔了几日,张阿姨路过B中介,也进行了咨询,张阿姨发现B中介无论的是经纪人的专业度、服务规范度、公司的规模、还是房源的满意度,都优于A中介,张阿姨最终选择去看了B中介推荐的房源,并在B中介成交。


这时候A中介经纪人是无权要求张阿姨支付报酬的,因为A中介并未促成张阿姨的买卖合同成立,也未向张阿姨提供任何带看服务,张阿姨有权选择为其服务的中介公司。


举例说明2:李先生是一名房产中介,帮助想要买房子的张阿姨到处找房,看了不少房源,最后对卖家王先生的一套商品房比较满意,双方经李先生安排,见面商榷买卖房屋价格好几次,但最终都不了了之。


几天后李先生再联系张阿姨,张阿姨闪烁其词最后说自己不考虑买房了然后挂断电话。后来李先生无意中发现,张阿姨与王先生在看房那天趁自己不注意互留联系方式,之后已经跳过他完成房子的过户交易,逃避掉了本来应该给李先生的中介报酬。


而根据现在《民法典》内容,中介李先生只要拿出法律武器保护自己,即便客户存在跳单行为,但依法,他们依然应该向给他们提供媒介的李先生支付报酬!


在以前,房屋中介碰到跳单赖账行为,没有相关的法律去保障,只能让辛苦的付出打水漂。而相关法律规定出台后,禁止“跳单”行为,让他们得到应得的劳动报酬,促进中介行业的健康发展。


本次民法典中,还有几个问题,也引起了小伙伴们的关注,如:


婚前父母帮买房,属于个人财产、房子不解除抵押,可直接过户、不尽孝者少分或者不分资产。


这些问题都应该结合当地房产交易有关规则去看待,需要有前提条件作为判断,再结合实际情况。在出台更明确的法律解说及条例说明后,小编再给大家分析说明。


所以,想要全面了解《民法典》,建议大家还是要从权威途径。


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